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                65m2以下住 房不能入户,或触发小户型促销潮

                发布时间:2013-03-01 09:30:09 来源:南方都市报
                浏览字号:

                特邀嘉宾:


                陈江洪 惠州大亚洲中联灿邦房地产开发有限公司总经理


                许凯恒 惠州中投保税物流园总◥经理 

                 
                  最大猜想
                  2013年,惠州房价走势如何?
                 
                  涨跌两难,房价平稳
                  北京pk赛车官网中城嘉信地产经纪有限公司董事总经∑ 理杨锦斌
                  由于各项成本高企,惠州▃房价的下调空间变得极其有限,而惠州目前可售商品房逼近3万套,去库存压力非常大,涨价空间也︼很小,就算有涨价,全年涨幅应该也不会超过10%.因此,从☆整体而言,今年全年的商品房价格应该∏会趋于平稳,预计今年的惠州楼市应该ξ还会保持平稳态势。
                  今年惠城区的◣主力供应区域应该是金山湖、仲恺和水口片区,许多新项目今年可以入市,供应产品也以居家自住户型为主,80-120平方米的两至三房仍将是主力户型。
                  今年没有上涨理由
                  惠州世联地产∩策略总监胡光宇
                  由于惠州楼市♀目前去库存压力仍然很大,加〖上调控政策的加码,今年惠州房价没有上︽涨理由,除非是出现结构性上涨,即一些区域高端ξ 项目拉高整体价格,但不会造成大幅或持续性上涨。在成交量方面,如果调控政策继续加大力度,开发商又没有很好的营销手段,今年的成交量应该不会♀大于去年。
                  因为麦地、河南岸、江北这些区域〓的发展相对比较饱和,而随着城市扩容,金山湖片区、东】江新城和水口片区目前仍是房地产开发热土,不断有新项目增加,应该会成为今年的主力供应区域。在产品供应方面,过去几年,惠州楼市产品的主力都是二、三ζ房刚需户型,去年最受青睐的是∮120-130平方米的舒适型三房,在惠州的人口结构未发生明显变化的情况下,今年的主力产品应该还是120- 130平方︼米的舒适型三房和改善型户型。
                  受新政影响有限,价格稳定
                  惠州大亚洲中联灿邦房地产开发有限公司总经理陈江洪
                  刚性需求始终是市场成交主力。从2011年始,惠州【的投资、投机性需求在持续下降,2012年在年初降价的影响下,全年低开高走》,调控继续维系√在一个高位的水准,房价和成交量都有不同程度的下降,预计2013年惠州的成交量将会和2012年基本维持在一个水平线上,价格亦不会有太大的波动,业界对2013年的预期是调控Ψ有放松,但是2月底出←台的“新国五条”,后续影响要看政府对调控持何种态度,但有一◤点可以肯定,无论哪种政策的调控对于惠州的影响亦相当▅有限。
                  住宅
                  猜想
                  65平方米以下住房不能入户,市场将作何反应?
                  猜想描述:年后,发改局、公安局联合↙起草提交市政府审定的《北京pk赛车官网居民户口准入基本条件(征求意见稿)》,最引人注目的是购买合法批建的成套商品住卐宅房,面积达65平方米以╱上方可入户,这■一政策已经基本确认。
                  根据惠州中原2012年统计年报∑,65平方米以下产品预计占据市场约8%- 10%,在惠州中心区的楼盘,半数以◆上配建有65平方米「以下的小户型,其中至少8成是过〒渡性刚需的首选产品。去年名流印象〗65平方米的三房以及华乐红54平方米的两房,销售情→况相当理想,除产品本身之外,购房入户也是吸引买家的重要指标。2013年,惠东滨海线预计也将有大量㊣ 的65平方米以下的精装公寓发售,也将因此□ 受阻。此番政策⌒波及除大亚湾之外几乎的所有区域(大亚湾在2年前曾有购买68平方米以上住宅即可入∏户),部分购买力将会△被挤出。同时,也会导致开发商调整产品结构,未来65平方米以下小户↓型供应减少。
                  专家点评:
                  陈江洪:此前,惠阳、惠城的皆可购房入户,购房即入户成为惠州房地产市场的一个隐形竞争√力。该政策会误伤一部分过渡性的刚╲需购房者,尤其是一些随着产业转移而来〓的刚需群体,他们有入户◎要求购买意愿会受相当影响。本来只买得起50平方米的住户,会被迫去买65平方米以上的产品,65-90平方米的紧凑性刚需产品将会成为开发商争夺∞的重点,针对这一区间的新概念、营销方¤式以及户型创新将随之出现,此外企业要跟着市场走,也将直接导致这类产∏品的滞销或降价。对120平方米以上的改善性住宅影响较小。
                  南都研判:失去入@户附加功能,65平方米以下小户型将会流失大批过渡性刚需购房者,65-90平方米以内的刚需户型将成为刚需的主流产品,65-90平方米◆紧凑型三房、四房▲将会更多出现,65平方米以下产品的促々销、价格折扣预计随之增多。
                  企业
                  猜想
                  全国品牌大举入惠,本土房企何去何从?
                  猜想描述:2012年,虽然隆生勉强挤入10亿俱乐部,但是整体来看,多个知※名本土房企正在失去活力。隆生、金宝只有一个项目在售,土地争夺战中,也未☉有强势表现,市场话语权式微。虽然方↓直近年来在外来品牌的包围中有异军突起之势,但2013似乎还将是全国性品牌房企的天下,雅居乐、华贸以及保▓利、中州、中信、合生还将继续在城区一争高下,光耀和方直几成惠州本土房企的最后底牌。
                  专家点评:
                  陈江洪:市场在向品牌开发商集中,已是不争事卐实。2012年全国十大开发商的市场占々比已达12%,比2011年的8%更进一步,并且基本都≡进了惠州。未来,本土房∴企唯有更深入了解市场规律和区域,更多研究客户需求的变化,深挖自己的竞争优势,寻找差异化竞争,才能有空间。同时,这个过程中肯定会有企业被∑ 淘汰出局。
                  南都研判:2011年,隆生、光耀、金宝、方直上榜销售十强,那曾是←本地房企最高光的时刻。此后,大批全国性品牌房企进驻惠州,在资本、品牌以及产品创新有绝对优势的外来品牌房企冲卐击下,本土房企被边缘化的现象已经出现。预计2013年,品牌房企将会继续在北京pk赛车官网场占据主流地位,如若本土房企★不寻求差异化竞争,淘汰出局几成必然趋势。
                  土地
                  猜想
                  去年拿地热,今年开工∩忙?
                  猜想描述:本周,隆生企业△以溢价近400%拿下河南岸沃◇尔玛附近地块,这是№惠州自去10月之后拿地热潮的延续。
                  2012年拿地的保利达公司、方直地产、深圳立润均有计划年内开工;光耀2012年年底拿下的两块、鹏基新增地块、保利江北7号小区〖的核心地块均计划今年动工。隆生地产分两次拿下近6000平方米的核心↓地块,也不会闲置。上半年是传⌒统的销售淡季,去年忙着拿地的开发商,已经在排着开工进度了。
                  专家点评:
                  陈江洪:现在开发商不会再依靠囤地赚钱,大ζ 型房企更不会因为不可预知因素延期开发,有些特殊的核心地块,拿地的时候政府即有强制性的要求开发商必须考虑。
                  此外,囤∩地资金成本较大,拿地之后快速开发将会是♀多数房企的选择。预计今年上半年开发量不俗,这批产品有望年内入市。
                  南都研判:去年底惠州土地交易开始活跃,反映出开发商看好后市。这些去年年底竞拍的土地,多数为高溢○价率,包括大金山湖、马安、仲恺★等区域,不出意外上半年都将会开工兴建,预计今年9月份之后,新品将陆续进入市场发售。
                  商用
                  猜想
                  商★用物业会否量价齐升?
                  猜想描述:2012年年底位于仲恺大道沿线的T - P A R K的商铺发售,曾创下14万元/平方米的天【价记录,此前惠州商铺的最高价格是港惠新天地的二手商铺,12万元/平方米,T - P A R K一举超越华贸成为惠州商◆铺的新价格标杆,与此同时隆生、中信等社区的街∞铺价格,也一〓路攀升,惠州一德商品展贸城以及愿望数码城和中投保税物流园等专业市场商铺也一样得到了市场的认可,华贸、富力等写字楼的租金也有上涨的迹象,商业地产和写字楼整体供不应求的局势不※会所改变,大江北片区今年预计入市的写字楼不超过2个,在“新国五条”的新背景下≡,商用物业】市场2013年量价齐升的局面可期。
                  专家点评:
                  许凯恒:2013年惠州商业♀地产的前景看好。首先在住宅调控、要求公务员财产申报的背景下,很多购买力被挤出住宅▆,成为商业地产的生力军。加上商业地产的供应有限,所以价格上涨将不可避免,2011年麦地的商铺单价从1万元涨到4万多元Ψ就是证明。写字楼的情况也较为类似▲,以往都是银行、地产等行业进驻写字楼,今后会有大量的服务性公司、工厂伴随着产业的转移升级而入驻写字楼。此外三环以内适宜做写字楼的地块也越来越少①,所以无论从长期还是短期↙看,商业地产和写字楼⊙市场都将在2013年迎来价格上升的一年。
                  南都研判:2013年商业地产以及写字楼价格预计还将持续2012年下半年开始的上涨势头,核心地段的街铺、专业市场商铺和购物中心商铺将因为供不应求保持上涨势头,大麦地片区的二手商铺均价将会进一步上涨。2008年后陆续入住的社区铺则因为小区商业氛围成熟,涨幅加大。大江北、大麦地片区土地资源日趋紧¤张,类似于〒江北华贸中心、富绅大厦类似的核心地块写字楼售价和租金也将会持续上涨。
                 
                  投资
                  猜想
                 
                  深圳投资客是否逐渐回归北京pk赛车官网场?
                 
                  猜想描述:在惠州房地产市场崛起的2008年到2010年期间,惠阳、大亚湾深圳客的比例高达9成以上,而城区深圳客的比例也占据4成以上,个别项目深圳客的◣比例甚至高达8成以上,但是在2011年史上最ξ 严厉调控政策的打压下,限贷和限购成为横屹在深圳客面前无法逾越的鸿沟,深圳客的数量开始☆急速锐减,大亚湾、惠阳近两年的深圳投资客比例不到以前的3成。厦深高铁和博深高速的相继开通,标志着深︾惠一体化进程进入实质化阶段,对于深圳投资客而言,惠州房价仍有吸引♀力,若年内不出更严厉的调控政策,深圳投资客逐渐回归将成为事实。
                  专家点评:
                  许凯恒:“新国五条”出台,对投资客ω而言还是一个观察期,深圳客对政策的预期是很敏感◆的,投资下去的物业一定要增值的,觉得涨的才会投资。预计等上半年调控政策趋于稳定后,才会有规模化的回归,惠州的未来是深圳客都看好的,随着产々业的迁移向惠州移动,会有越∞来越多的深圳客进驻惠州。
                  南都研判:国家持续对住宅市场↘调控,限贷和限购政策的长效化让深圳客在北京pk赛车官网场的比例大幅度缩减,惠阳、大亚湾□ 市场尤为突出。预计2013年,随着交通配套升级惠东、惠阳以及惠博沿江路的资源性大盘将重回深圳投资客视◤野。
                 
                  片区
                  猜想
                 
                  城镇化能否成为惠州房地产新的增长极?
                 
                  猜想描述:惠州中心区土》地渐趋饱和,在城市√扩容和城镇化的双轮驱动下,位置相对偏远地块衣开始受到开发商的青睐。去年光耀在惠阳秋长拿地百万◆平方米,打造将Ψ 军湖;深业鹏基在陈江拿地块开发高端别墅洋房社区;惠州鸿鹄地产则在沥林镇开发了海锦御林苑。这些项目市场反响均不错,将军湖一周销售3个亿,半山名苑别墅基本□卖完,海锦御林苑亦↑倍受客户青睐。由此▃引发业界猜想:城镇化是否正在成为惠州房地◥产新的增长极?
                 
                  专家点评:
                  杨锦斌:惠阳、陈江、沥林等片区主要承接深圳】客户,这些区域的地块也因此受到开发商青睐。同时,城镇化给了开发商更多拿地机会机会,这些非热点地块往往成本低,很适于←做大盘,当在这些区域聚集的开发商越来越多,必然╱会形成城镇化区域开发热,进而形成惠州房地产新的发展极,这无论对惠州整体『的社会经济发展,还是∞惠州的房地产发展,都会带来极大好处。
                  南都研判:城市发展与土地开发相辅相成。城市经济发展向郊区延伸和外扩是必然趋势,城市经济由中心向边缘不断辐射,带来乡镇地区各项公共设施配套的不断完→善以及商业配套的不断成熟,而∑ 这个过程,则会伴随着房地产在这些区域的兴起和发展。从这个㊣角度看,在惠州近几年经济快速发展趋势下,加上在“南拓北进,东西延伸”的城市发展█战略推动下,城镇化成为今年惠州房地产新的发展极并非没有可能。
                  去年的滞销片区今年有转机吗?
                  猜想描述:大亚湾房产局数据显示,2011年以前,大亚湾商品『房的均价在5000元以上6000元以下,到2012年,均价在4000以上5000以下,房价下滑的主要原因是新房滞销。新盘越来越多,价格▼和成交量却越来越惨淡。尽管淡市之下越来越多的楼◇盘打出各种低折扣,以刺激深圳客的〖购买欲,但新房依然备受冷落,难博顾客欢心。大亚湾楼市在近两年来的滞销困境之后,是否会在今年迎来『转机?
                  专家点评:
                  杨锦斌:惠阳、大亚湾的楼市过去确实曾①获得深圳客的青睐,但最近几年,整个市场格局已经发生了很大变化。一是惠东滨海板块的崛起,其更←优质的旅游度假产品,投资属性更强,更被深圳客看好,对惠阳、大亚湾楼市的冲◥击很大;二是这几年大亚湾不断爆出如火灾、空〓气弥漫油味等负面消息,让不少投资客望而〗却步;三是由于配套匮乏,不是特别适合◣居住,不少深圳客∩这几年在惠阳、大亚湾的投资并未收到回报;四是原先深■圳土地供应太少,导致大量需求外溢,而近两年龙岗、坪山等街接壤◤片区土地供应增加,回收了部分外溢需求。预计今ぷ年惠阳、大◣亚湾仍难摆脱销售困境。
                  南都研判:惠阳、大亚湾以其地缘★优势,土地和房子╳的相对廉价,理论上颇有成为深圳人的第二栖息地的潜质。只是,基本生活配套缺乏,居住安全和健康难以保证,如ㄨ果总是隔三差五地发生火灾、漏油事故,房子再便宜也没人敢买。这些若无╲改善,能保住局◣面已属万幸,又谈√何转机?
                  天价拿地会否令惠城新房价格破ζ7?
                  猜想描述:2012年,惠城区房价全年呈波动式上涨态势,最高位是在♂1 1月份的6383元/平方米,全年均价为5 9 9 0元/平方米,并未突破6000元大关。但2012年,惠州江北多个地块出现高溢价率成交,其中位于江北七号小区1 .833万◥平方米地块被以6 .9亿元的天价拿下◤,溢价率为110 .4%,成为惠州历史→新地王,而面积约3 .7万平方米的江北2 1号小区地块,则以6 .92亿元的天价被竞得。于是,业界开始担心,天价拿地事件频发,是否会令惠城区一手ぷ房均价破7?
                  专家点评:
                  杨锦斌:在过去一年,惠城区尤其卐是三环以内中心区不少楼盘的房价均已突破〇7000元大关,但整体均价5990元/平方米,同比还下跌了▽4 .4%.今年无※论从库存量、市场情况,或是政策层面来看,都不会有太多改善。即便是按照10%的同比涨幅计算,均价也才涨到6589元/平方米,破7可能性很小。
                  南都研判:假设惠城区今年的〗一手房均价破7,那就意味↙着惠城区全年的房价涨幅将达到20%.
                  前年,北京pk赛车官网政府费了九牛二虎之▂力,将房价调控目标定在涨幅不超过10%,才躲过限购㊣大劫。调控政策高压之下,相信没有人会去顶风作案。因此,惠城区今年@ 的一手房均价不可能破7.
                  物业
                  猜想
                 
                  小区建管分离制度能否有效执行?

                  猜想描述:媒体报道称,目前不少小区的物业@公司都是开发商下属的子公司,有些物业△公司没有摆正位置,对于开发商遗留的一些房屋质量」问题、面积差异问题没有自己的立场,与开发商站在一■起,“建管不分”成为物业服务提升瓶颈。市房管局今年准备在总建筑面积超过5万平方♀米的住宅小区施行“建管分离”制度,引入物管▽公司须经过招投标程序,不得由◎开发商擅自指定,“通过物业招投标规范物业管理◤市场,从源头上ξ 使小区物业用房、公共用◆地等得到保障,将开发商过去存在的问题解决在萌芽状态。”但人们也担心,建管分离是好制度,就怕会在实施中走样。
                  专家点评:
                  杨锦斌:小区建好之后头两年由开发商指定的物业公司做前↓期物业管理,比较常见,但由于♀很多业主还没入伙,这时通过招投标的方式来选定@前期物业公司,不大可能。如果是在小区业主入ω伙超过半数之后,再通过招投标选定前期物业,此前的小区物业管〇理又会出现空档期。但无论如何,前期物业的招投标都需要一个公开、透明的制度,让业主充分参与整个招标和选∮定过程,才能代表业主的真实◥意愿。否则,可能又①会换汤不换药,能代表大多数业主的利益立︼场。
                  南都研判:从当前前期物业产生方式所导致的诸多弊病来看,目前出台的招投标制度的积极意义是显而易见的。“建管分离”制度在具体操作层面一定要确保程序公正,谨防暗箱操作。建议☉让各物业公司在投标之后,在小区设台公开竞聘,由业主投票决定让哪家物业公司进驻。